マンションの家賃収入が下がれば所得も下がります

マンションなどの収益不動産は、基本的に家賃収入を得ることが目的であって、初期投資を回収した後もそのまま所有しておきたいものです。しかし今の世の中は何が起こるかわかりません。事故や病気、失業など不測の事態に対する備えも常に考えておく必要が出てきます。そこで万一の場合は、手持ちのマンションを売却することも考えて物件を選んでいかなければなりません。選定基準としては、購入した時点から10年後にどれだけの資産価値を保持しているかがポイントになってきます。仮に50%とすれば2000万円の物件が、10年後には1000万円まで下落していることになり到底売却益は期待ができません。60%ならば1200万円これではよくて収支トントンというところです。せめて70%の資産価値を保持していれば、売却額1400万円に10年間の実質利回り分を計算して、まずまず収益が見込めることになります。

それでは10年後に資産価値70%の優良なマンションを選ぶには、どうすればいいのでしょうか。10年後の市場を正確に予想することは不可能ですが、一つ言えることは都市開発計画や交通網の整備計画による資産価値の上昇を期待してはならないということです。いわゆるキャピタルゲインを見込んだ不動産投資の考え方ですが、これは不確定要素が多すぎますのでここでは取り上げません。マンションの資産価値は、時間経過により必ず減少してしまうと考えておくべきです。そのうえで資産価値減少の程度が少ないマンションを選ぶことが、大切になってきます。この時参考になってくるのが、同じエリア内にある築10年前後の同規模のマンションになります。新築当時の市場価格に比べて、どの程度下落しているのかを計算してみることである程度の目安になってきます。また同じように賃貸物件の空き室率と、家賃相場も調べておいてください。10年後にどの程度の家賃収入が見込めるのかがわかってくれば、そのまま保有し続けるか売却するのかの判断も、より正確に下すことが可能になってきます。

マンションが古くなって来れば家賃を下げなくては入居者も入っては来ません。家賃を下げるということは、家賃収入も少なくなるということですから、所得も上がっては来ません。おまけに古くなって来れば修理や修繕にかかってくる費用も、多くかかってくることになります。所得をよく計算して損益分岐点をよく理解して、不利益が出るような事態が起こる前に売却の決断を下さなくてはなりません。

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