初心者向けの家賃収入で稼げるマンション物件

今、不動産投資、特にマンションへの投資という分野が注目を集めています。
株やFXとは違い一時的な利益ではなく家賃収入という恒久的と思えるお金が毎月入ってくる、というのは老後の備えとして考えた場合にも心強い物があるでしょう。しかし不動産投資にもリスクは沢山あるのです。マンション投資業者やアパート業者は良い面ばかり強調しリスクについては話さないので発生してから、そんな危険があったのか! と、初心者の方はびっくりする事になります。リスクは発生してしまってからでは対応が難しく発生前に備えておく必要があります。その為、初心者の方も事前に不動産投資のリスクについて知っておかれるべきす。そして、そういったリスクを出来るだけ回避し初心者の方でも成功できる不動産投資の物件とはどんな物なのかをリスクの説明をしつつ述べてみます。

リスク1 ローンの返済
不動産投資は開始資金が高額です。ですので、その資金をローンで賄おうと初心者の方は考えがちです。ですが不動産投資の開始資金全額をローンで賄うのはお薦めできません。先日のニュースでアパートローン(賃貸物件購入用ローン)の貸出額が急増しており日銀と金融庁が警鐘を鳴らしている、という記事が載っていました。金融庁が調査した所、アパートローンのほとんどは業者が金融機関に持ち込むケースであると判明し「実態としては顧客ニーズや貸し出し実行後の経営が上手く回っているかのモニタリングはおざなりになっている」とコメントしており安易に融資を行っている金融機関を非難する声明を出しています。日銀も2016年10月に発表した「金融システムレポート」で一部地域で賃貸住宅の空室率が高まっていることを踏まえ地銀や信用金庫に入口審査と途上与信の強化を求めました。目下のところは晩婚化・高齢化で貸家戸数が増加しているが、2020年以降は本格的に世帯数の減少が見込まれ、空室率が跳ね上がるのは目に見えている、と指摘しています。2020年といえば、もうすぐです。金融庁も日銀もアパートローンの焦げ付き(返済不能)が大量に発生する事態を恐れているのです。実際、最も空室率の低い東京首都圏地域でも2013年の調査では空室率は平均で17%という結果がでていますが業者は運用計画ではずっと満室が続く前提で計画を提示してくる事が多く実態に即しているとは言えません。その根拠は家賃収入保証制度という物ですが、ちょっと考えてみても分かる通り業者は自分達が利益を上げる為に営業しているのであって顧客の利益を最優先に考えている訳ではありません。つまり自分達が損をしてまで顧客に利益を上げさせる事など有り得ないのです。家賃収入保証制度は美味しい誘い文句ですが空室が出るとすぐに「家賃引き下げ」を求めてきますし「リフォームをして物件価値を高めましょう」といって高額なリフォームをするように求めて来ます。業者は「マンション購入、アパート建築」「毎月の管理料」「リフォーム」の3つで利益を上げているのです。そして、その利益は顧客である投資家から出た物である事が大部分なのです。

こういった業者の言いなりになって全額をローンを組んで不動産投資を始めたら大変な事になる可能性があります。新築のうちは借り手が付きますが2、3年経つと空室が出始め「家賃収入保証制度」で、毎月いくらかが振り込まれてきますが、2、3年するとリフォームをする事になり、それまでに得た家賃収入を上回る金額が出て行きます。ですが、もし毎月入って来るお金をローンの返済に充てていたら手元には残りません。ですからリフォームは止めておきたいと思っても最初に交わした契約書に「一定年数毎に指定業者によるリフォームと行う事」という内容が記載されており止めたくても止められないのです。仕方が無いので更にローンを組んでリフォームを行うという悪循環になります。もう売却してしまおうと思っても売却金額はローン残高に及ばず結局、借金だけが残るという最悪の結果が待っています。
マンション投資業者やアパート業者の言いなりになってローンを組んで不動産投資を行なう事がいかに危険かがお分かり頂けると思います。投資というのは「手持ち資金のある人が自分の判断と意思で行う物」なのです。手持ち資金が無い人が他人の言いなりになって行う物ではありません。よく「甘い言葉には裏が有る」と言いますが、もし開始資金の全額をローンで賄って不動産投資を始めようと、お考えなら「辞めておくべき」だと申し上げます。まず手持ち資金を貯蓄する所から開始される事をお勧めします。不動産投資の場合「ローンを組んでも良い」金額は投資金額の40%以内に押さえるのが安全圏です。残りの60%は手持ち資金から出す訳です。こうしておくと返済額が少なく済み、将来、金利上昇により返済額が増えても賃料収入で耐えきれるからです。まずは手持ち資金を蓄えましょう。不動産投資で大きなローンを組む事は、それ自体が最大のリスクなのです。

リスク2 空室の発生
ある程度の資金を貯めてアパートなりマンションなりを自分で選定して購入し運用を開始した場合、最も怖いのは空室になる事です。賃貸住宅の経営において空室の発生は避けられないリスクなのですが問題は一旦、空室になった場合に次の借り手が現れるどうか? です。次の借り手が現れるかどうか? は物件の魅力により決まります、というのが業者の決まり文句ですが実はそれだけではありません。それぞれの街には、それぞれに見合った需要と言う物が有り、その需要に合ってさえいれば多少、物件に魅力が無くても借り手は付く物なのです。逆に需要が無い所に魅力的な物件を作っても借り手は付かないのです。一般に大都市圏内と呼ばれる地域、つまり通勤や通学が可能な地域の街は大きく2つに分ける事が出来ます。

・ファミリーが多く住む街
夫婦と子供1人か2人という家族が多く住む街です。こういった街は交通の利便性が良く買い物にも便利で暮らしやすい所が多いです。それだけ物件価格も高く賃料も高いのですがファミリーの場合は家族の利便性を考えると多少、賃料が高くてもこういった場所を選ぶ事が多く結果的にその街はファミリーが中心となります。ファミリー中心の街では日中も部屋に誰かがいる事が多いので陽当たりの良さは重要な要素となりますし部屋数の多さや広さも一定以上の物でないと借り手は付きません。またキッチンなどもちゃんとした設備でないと受け入れられません。

・独身者が多く住む街
学生や独身サラリーマン、OLといった人達が多く住む街です。こういった人達は身軽ですので多少、利便性が悪くても安い賃料の物件を選ぶ傾向にあります。交通や買い物が多少不便な地域、また街のイメージとして人気の無い地域などが多いです。こういった人達は昼間は学校や会社に出かけていますので日中の陽当たりなどは気にしない方がほとんどです。要は「寝るだけの場所」という意識ですから少しでも安い方が良いのです。ですので広さも「安いのなら、ある程度狭くても良い」と考える方が多いのです。また、こういった方達は自炊しない事も多く「お湯が沸かせれば良い」のでキッチンなども最低限の設備で十分と考える人も多いのです。

一般的にファミリー中心の街では広い部屋で設備も良いマンションの方が借り手が多く独身者中心の街では設備が簡素なワンルームマンションの借り手が多く付きます。ですので不動産投資の初心者の方は「独身者が多く住む街」で「安いワンルームマンション」の投資から始められる事をお勧めします。家賃収入は低いですが物件価格も安いです。

この記事も参考にしてください。
建物や土地は消費税がかかる?不動産の売却で消費税の対象となる費用

リスク3 滞納、トラブルのリスク
マンションやアパートの賃貸集合住宅では滞納や入居者同士のトラブルは必ず発生する物と考えなければなりません。滞納も「うっかりしていた」物から「無い物は払えない」と開き直る物まで様々です。また集合住宅ではどうしても上下室や隣室の騒音や生活音は聞こえてしまいますしルールを守る人とルーズな人がいる限りトラブルは耐えません。
こういったトラブルは訴訟にまで発展するケースも多く、オーナーがそれに巻き込まれる事も少なくありません。
滞納では悪質な場合、専門の取り立て業者に依頼するしかないケースもあります。賃貸契約書には滞納が重なった場合の規定はあると思いますが居住者には居住権という物が有り、これまでの判例でも滞納状態であっても居住権が認められたケースが有り、契約内容だけを盾に立ち退きを迫ると訴訟に発展する可能性も有ります。専門の取り立て業者はその辺りを心得ていますので、うまく処理してくれますが、それなりに費用がかかり滞納家賃が取れる事は出来ず退去してくれるだけ、という結果が多いです。オーナーにとっては事故にあったようなものですが滞納する側からすると自分でも、まさかこうなるとは予想できないケース(会社倒産による解雇や病気による退社)がほとんどで、これらを事前に回避する事はできません。住人同士のトラブルもそうです。つまり「ある程度の滞納はやトラブルは必ず発生する」と事前に覚悟しておくしかありません。そして、それらによる損失が発生する事も覚悟しておく必要があるのです。こういったリスクがある以上、毎月の家賃収入で毎月のローン返済を行うという計画がいかに危険であるか、が御理解頂けると思います。

滞納やトラブルを出来るだけ避けるためには「そういった事を起こさない人達」に住んでもらうしかありません。
こういう滞納やトラブルを起こすのは会社員の男性である事が多いという事実から
・女性にしか貸さない
・学生にしか貸さない
という具合に入居者を制限する大家さんも結構いるのですが、これが案外に効果的です。しかし、そういった制限を付けるには「十分な需要が有る事」が前提です。ですので学生が多い街や独身女性が好んで住む街に有る物件でなければ出来ません。逆に言うと、こういう街が穴場であり、マンション投資初心者の方にも、お薦めできる物件なのです。
決して多くは有りませんがご自分で探されればきっと見つかります。その為の資金準備もしっかりとされて下さい。
不動産投資で安定した家賃収入を得るにはご自分で考えご自分で動く必要があるのです。