マンション投資では家賃収入よりもキャッシュフローを重視する

不動産投資は減価償却費が大きいために帳簿上では、黒字化を達成することは意外と簡単なものです。ですが、家賃収入もしっかりとあり帳簿上は黒字なのにマンション経営が破綻するなんていうことも実際には起こる可能性もあります。
通常キャッシュフローとは、事業で得た収入から外部へと出ていくお金を引いた後に手元に残った現金の流れのことです。
不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から返済額を引いたものではありません。
「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」で求めます。

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これが実際に自由に動かすことのできるお金です。
マンション経営において家賃収入が想定を下回ることも考えられますし、緊急を要する修繕工事など支出が発生することもあります。このときにキャッシュフローが小さいかったりマイナスの場合は、現金を用意できず返済が滞るという事態を招くのです。この結果、現在の仕事以外の収入を得ようとした投資に本業の収入をつぎ込まなくてはいけなくなることになります。さらに自体が悪化するとせっかくのマンションを手放さなければいけないということが起こる可能性も考えられます。ですので、ローンを長く支払いたくないために返済を優先させるオーナーの方も存在していますが、投資用マンションを購入するときはもしものときのためにキャッシュフローを重視する必要があるのです。

キャッシュフローを大きくするためには、1回の返済額が少なくて済むように低い金利負担で長期間のローンを組むということが大切です。
同じ金額を借入れてマンションを購入した場合、金利5%と2.5%%では返済額に大きな違いが出てきます。

返済期間30年で1億円の融資を受け、元利均等返済で固定金利として計算した場合、金利が5%なら毎月536,822円、2.5%なら395,121円になります。金利2.5%の差で10万円以上の差がついてしまいます。また、同じ物件を金利2.5%で10年で返済する場合は毎月の支払いは942,699円、30年で返済する場合は395121円になり返済額は50万円以上差が開きます。

また、キャッシュフローを重視する場合に、マンションは木造のアパートよりも投資先として向いていると言えます。一般的に不動産投資ローンは、建物の耐用年数から経過年数を引いたものが融資年数となります。
マンションの耐用年数は47年で対して木造アパートは22年ですので、マンションの方が長期間のローンを組めます。